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direito imobiliário . O que pensamos . Artigos
Por: Luísa Martins . 9 de outubro de 2018

Decretadas regras para regulamentar acessibilidade em imóveis residenciais multifamiliares

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Cármen Lúcia, enquanto interina no cargo de Presidente da República, assinou, no dia 26 de julho deste ano, o Decreto nº 9.451 que regulamenta o art. 58 do Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13146/15), dispondo sobre as regras que devem ser respeitadas pelas empreendedoras imobiliárias na construção de edificações de uso privado com duas ou mais unidades autônomas destinadas ao uso residencial (residências multifamiliares).

O Decreto determina, entre outros, que os espaços comuns das edificações residenciais multifamiliares devem ser acessíveis e que dois por cento das vagas de garagem ou estacionamento de uso comum, vinculadas ao empreendimento, devem ser destinadas para veículos que transportem pessoa com comprometimento de mobilidade, podendo essa, requerer a posse temporária da vaga acessível em troca da vaga vinculada a sua unidade autônoma. No entanto, sua premissa mais importante e alentadora quanto à inclusão de pessoas com deficiência está em seu artigo 5º, que diz que o adquirente, antes de iniciada a construção, mediante requerimento por escrito, tem direito a ter sua unidade adaptada às suas necessidades (sejam elas devido a mobilidade reduzida, ao nanismo, à deficiência auditiva, visual ou intelectual), sem, no entanto, que lhe seja cobrada qualquer tipo de taxa adicional por isso.
Sem dúvidas, esse Decreto – e mais especificamente desse artigo – representa um avanço para a cidadania uma vez que complementa o Estatuto da Pessoa com Deficiência, preenchendo essa lacuna referente às residências multifamiliares, de forma a facilitar que o direito social à moradia (art. 6º da CF/88) ultrapasse o plano jurídico e adentre a realidade. Como disse Luiz Antonio Franca, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) “abriu-se uma janela muito grande e importante para que a pessoa com deficiência possa comprar empreendimentos já adaptados – é um avanço no segmento da incorporação.”
Apesar do Decreto impor um ônus às construtoras e incorporadoras, que terão que arcar com os custos das adaptações, esse “avanço” se caracteriza pois, , por impulsionar um “novo mercado consumidor” ao possibilitar às pessoas com deficiência a escolha efetiva de sua moradia. Esses 23,9% da população que têm algum tipo de deficiência eram antes, deixados a margem quando se tratava de questões habitacionais, pois tinham sua escolha limitada às poucas opções de habitação adaptadas existentes ou, simplesmente à habitações que não atendiam suas necessidades. Esse Decreto, por sua vez, incentiva essa população a adquirir novos imóveis, gerando mais lucro para o setor imobiliário, fazendo com que os gastos da adaptação do imóvel valham a pena para as incorporadoras e construtoras.
Também é preciso sublinhar que de acordo com o Decreto nem todos os empreendimentos precisam que todas suas unidades autônomas sejam adaptáveis. Aqueles que, por exemplo, adotarem um sistema construtivo que não permita alterações posteriores, terão que garantir somente que 3% das unidades – não restritas ao pavimento térreo – sejam acessíveis internamente. Além disso, destaca-se que unidades autônomas com, no máximo, um dormitório e com área útil de, no máximo, trinta e cinco metros quadrados ou com dois dormitórios e com área útil de, no máximo, quarenta e um metros quadrados, não se submetem as regras desse instrumento legal.
Essas ressalvas, muito bem colocadas, são uma forma de garantir às construtoras e incorporadoras liberdade e autonomia na hora de desenvolver os projetos de construção, pois se as mesmas não existissem as despesas com esse tipo de construção cresceriam exponencialmente, desestimulando que edificações fossem construídas nesse sistema. Da forma como foi posto no entanto, o Decreto garante a inclusão de pessoas com deficiência, ao mesmo tempo que dá previsões de garantia às incorporadoras quanto à economicidade do empreendimento.
Outra garantia prevista na norma é o tratado no § 2º do art. 5º, que diz que, na hipótese de desistência ou de resolução contratual por inadimplemento do comprador da unidade internamente acessível, o incorporador poderá reter os custos adicionais incorridos devido à adaptação solicitada, desde que previsto expressamente em cláusula contratual, permitindo dessa forma que a incorporadora não seja prejudicada nesses casos. Ademais também é importante ressaltar os incalculáveis benefícios às pessoas com deficiência: em primeiro lugar, pois o instrumento legal garante, não só o direito à moradia em si, mas também o direito a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III da CF/88), uma vez que a dignidade só se completa com a uma moradia adequada:

  1. O direito a uma moradia adequada significa dispor de um lugar onde se possa asilar, caso o deseje, com espaço adequado, segurança, iluminação, ventilação, infraestrutura básica, uma situação adequada em relação ao trabalho e o acesso aos serviços básicos, todos a um custo razoável. (PANSIERI, 2008: 112).
  2. Em segundo lugar, o decreto promove a implementação do art. 281 da CF/88, que dispõe que a política de desenvolvimento urbano tem como fim o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade. Desenvolvimento esse que tem como elemento essencial a acessibilidade, a qual, por sua vez, já era regulamentada no âmbito das edificações e espaços públicos, mas que ainda quedava regulamentação no que diz respeito aos imóveis multifamiliares.

Por fim, há de se salientar o quão alentador é o advento de tal diploma legal, por dar mais um passo rumo à inclusão social e por promover a igualdade material, tão essencial num Estado Democrático de Direito diverso como o brasileiro.

Fontes:

https://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/periodicos/94/cd_2010_religiao_deficiencia.pdf

PANSIERI, Flávio. Do Conteúdo à Fundamentalidade da Moradia. In: OLIVEIRA NETO, José Rodrigues de. (Org.) Constituição e estado social: os obstáculos à concretização da Constituição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008.

https://jus.com.br/artigos/42532/dignidade-da-pessoa-humana-e-direito-a-moradia-reflexoes-frente-ao-conceito-de-estado-democratico-de-direito