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Por: Lidiane Prince . 6 de dezembro de 2018

Aprovado Projeto de Lei que Regulamento Distrato de Contratos de Compra e Venda de Imóveis por Inadimplência do Adquirente

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Foi aprovado no dia 05/12/2018 pela Câmara dos Deputados o Projeto de Lei n° 1.220-A de 2015, que altera as Leis ns. 4.591/1964 e 6.766/1979, para disciplinar a resolução de contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. A matéria, agora, segue para sanção presidencial.

Segundo o projeto aprovado, havendo o distrato de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em incorporação imobiliária não submetida ao regime de afetação, por inadimplemento do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago, devidamente atualizadas, deduzidas cumulativamente do valor integral da comissão de corretagem e da pena convencional de até 25% da quantia paga.

O adquirente responde ainda pelas seguintes despesas em razão do período em que a unidade imobiliária esteve para si disponibilizada:

a) impostos reais incidentes sobre o imóvel;
b) cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
c) fruição do imóvel de acordo, ou com o critério previsto no contrato, ou, no silêncio deste, com o valor estipulado pelo juiz equivalente ao aluguel de imóvel de mesmo padrão e localidade daquele que foi objeto do distrato;
d) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Os débitos acima elencados poderão ser pagos por compensação do valor a ser devolvido ao adquirente. Esta devolução, por sua vez, deve ser feita em parcela única em até 180 dias contados da data de desfazimento do contrato.

Se, no entanto, a incorporação imobiliária estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador também poderá deduzir dos valores a serem restituídos ao adquirente as despesas acima mencionadas, mas a pena convencional poderá ser de até 50% da quantia paga. Já a restituição de eventual saldo ao adquirente deverá ser feita pelo incorporador em no máximo 30 dias contados da data do habite-se.

Vale registrar que, independente da afetação do patrimônio da incorporação:

  • Havendo a revenda da unidade, o prazo máximo para a devolução das quantias devidas ao adquirente original passa a ser de 30 dias contados da data da revenda, caso não transcorridos os prazos acima mencionados;
  • A cláusula penal não incidirá para fins de cálculo do distrato caso o adquirente encontre comprador que se sub-rogue nos direitos e obrigações originais, mediante anuência do incorporador e aprovação de cadastro desse comprador.

Foi fixado também no projeto um prazo de 07 dias para arrependimento da compra, com direito integral de restituição ao adquirente dos valores que eventualmente tenha adiantado, se o respectivo contrato tiver sido firmado em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.

Já para o distrato de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em parcelamento de solo urbano, submetido ao regime da Lei n° 6.766/1979, restou estabelecido que o adquirente inadimplente deverá receber os valores que pagou, devidamente atualizados, descontado de:

a) fruição de até 1% do valor atualizado do imóvel, se já emitido na sua posse;
b) do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato;
c) encargos moratórios relativos a prestações pagas em atraso pelo adquirente;
d) os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza vinculadas ao lote, além de tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;
e) a comissão de corretagem se integrada ao preço do lote.

A devolução do saldo apurado deve ser feita pelo loteador ao adquirente em até 180 dias do prazo previsto para a conclusão de loteamento, se com obras em andamento, ou em até 12 meses contados da formalização da rescisão do contrato se loteamento com obras concluídas.

Tendo o adquirente construídos benfeitorias necessárias ou úteis no lote, em caso de rescisão por inadimplemento, deverá o loteador, no prazo de 60 dias da constituição em mora do devedor, levar o bem a leilão judicial ou extrajudicial a fim que sejam indenizadas tais benfeitorias.

Não obstante as regras acima elencadas, ficou resguardado às partes o direito de definirem, por mútuo acordo, condições diferentes daquelas previstas no projeto de lei ora tratado.

Por fim, tratou também o projeto sobre o atraso na entrega de imóveis pelo incorporador. A cláusula que estabelece um prazo de carência de até 180 para a conclusão das obras além do prazo inicialmente previsto para tanto foi validada, desde que esteja estipulada de forma clara e destacada.

Ultrapassado esse prazo de carência sem a entrega da unidade poderá o adquirente agir de uma das seguintes formas:

  • Pedir a rescisão do contrato, caso em que fará jus ao recebimento da integralidade dos valores que pagou pelo imóvel, devidamente corrigidos, e do valor da multa contratualmente estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução;
  • Manter o contrato e, estando adimplente, receber do incorporador, quando da entrega da unidade imobiliária, uma indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, devidamente corrigido pelo índice contratual.

Vindo a ser sancionado o projeto, duas certezas se terão: a de maior segurança jurídica nos negócios imobiliários e vendas feitas com maior consistência responsabilidade. No entanto, o consumidor poderá se retrair ainda mais diante destas regras. Caberá, então, a cada incorporador, destacar-se no mercado oferecendo regras mais leves de distrato como mote de vendas.

Clique aqui para a redação final do projeto.