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direito imobiliário . Artigos . Middle Market
Por: Lidiane Prince . 31 de agosto de 2018

STJ divulga Jurisprudência em Teses sobre contratos de compra e venda de imóveis

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Desde maio do ano passado estão afetados pelo STJ, como recursos repetitivos, os processos que versam, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção pela Vendedora, sobre a possibilidade ou não de: (a) cumulação de indenização por lucros cessantes com a cláusula penal e (b) inversão, em desfavor da construtora, alienante do imóvel, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente.

Quando da inclusão destes temas repetitivos, que tramitam junto ao STJ sob os ns. 970 e 971, respectivamente, este órgão recomendou a suspensão nacional de todos os processos que tratam destes temas e estão pendentes de julgamento.

O Relator dos recursos, Ministro Luís Felipe Salomão, valendo-se do disposto no art. 1.038, inc. II, do Código de Processo Civil, designou para o último dia 27/08/2018, audiência pública em que ouviu depoimentos de pessoas e representantes de entidades com experiência e conhecimento dos assuntos acima elencados, fomentando a discussão de temas tão importantes para relações jurídicas de compra e venda de imóveis. Estiveram presentes, além dos patronos das partes diretamente envolvidas nos recursos, representantes da OAB – Ordem dos Advogados do Brasil, da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação, da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria e da Construção, do Secovi, do Sinduscon e do IDEC – Instituto de Defesa do Consumidor, dentre outros.
Além das discussões ocorridas na Audiência Pública, embasarão a decisão destes recursos a pesquisa de decisões recorrentes dos temas mais controversos concernentes a promessa de compra e venda de bens imóveis, publicada no dia 10/08/2018 pelo STJ, a seguir transcrita:

1) Na hipótese de descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda ou de compra e venda, é possível cumular a cláusula penal decorrente da mora com a indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel, pois aquela tem natureza moratória, enquanto esta tem natureza compensatória;

2) A inexecução do contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes;

3) É possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo pactuado;

4) Há presunção de prejuízo do promitente comprador a viabilizar a condenação por lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda ou de compra e venda;

5) Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária do valor correspondente às parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso;

6) Não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidente em período anterior à entrega das chaves no contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária;

7) Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida;

8) O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (Súmula n. 239/STJ);

9) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 886);

10) O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 122).(1)

Espera-se que agora os Desembargadores tenham formado convencimento sobre o assunto, de forma justa para consumidores e construtoras/incorporadoras, e que a decisão seja proferida com celeridade a fim de se promover maior segurança jurídica para os negócios imobiliários.

(1) Fonte: http://www.stj.jus.br/SCON/jt/ – Edição N. 107