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Foto do artigo de contratos imobiliários simulados

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Por: Maria Cláudia Couri Guimarães . 25 de maio de 2018

O perigo da celebração dos contratos imobiliários simulados

Em determinadas situações, no intuito de se proteger o patrimônio, supostos Vendedor e Comprador celebram contratos imobiliários simulados que, no entanto, são nulos.

Como exemplo de ato simulado, temos a venda de imóvel para fraudar separação, sendo este o caso de nulidade absoluta. Temos também a venda a descendente ou companheira por pessoa interposta e a cessão de direito hereditário a título gratuito, mas que na verdade é oneroso, somente para não se conceder o direito de preferência a coerdeiro, nos termos art. 1.794 do Código Civil.

A simulação é considerada a declaração enganosa da vontade, que tem por objetivo produzir efeito diverso do ostensivamente indicado, onde as partes combinam e manifestam um contrato que aparece contrariamente ao pretendido[1], pois o que se pretende, em muitas situações, é a ocultação do patrimônio.

O parágrafo 1º do artigo 167 do Código Civil relaciona as hipóteses de simulação dos negócios jurídicos considerando a sua ocorrência quando:
I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

Ficam ressalvados os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado (parágrafo 2º do artigo 167), já que na prática a simulação é uma manifestação de vontade mentirosa, sustentada de comum acordo entre as partes que buscam exatamente enganar estes terceiros.

No entanto, é preciso ressaltar que a celebração de contratos imobiliários simulados nem sempre podem ter o efeito esperado, já que são nulos e podem ensejar a ação de anulação do ato simulado, a ser proposta pelo terceiro prejudicado, ou até mesmo, pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Importante pontuar que, tratando-se de nulidade absoluta, os efeitos de uma eventual decisão anulatória do ato terão efeitos retroativos à data de sua prática, e mais, são considerados imprescritíveis, e por isso, não estão sujeitos a prazos prescricionais ou decadenciais.

O perigo da celebração de um contrato imobiliário simulado reside no fato de que estes atos são nulos, e por este motivo poderão eventualmente serem desfeitos. Importante ressaltar que os efeitos da declaração de nulidade do contrato poderão alcançar a data da celebração do ato, causando transtornos aos envolvidos e sem, no entanto, produzir os efeitos que se pretendia. Assim, todos os esforços de má-fé envidados pelas partes contraentes para produção dos documentos simulados e valores gastos com cartórios de notas e registros estarão irremediavelmente perdidos.
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[1] Scavone Junior, Luiz Antônio, 1966 – Direito imobiliário – teoria e prática. 12ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. Página 568.