LinkedIn Portugal Murad WebMail Contato Portugal Vilela Almeida Behrens - Direito de Negócios +55 31 3506-8200
Marco Final do Patrimônio de Afetação

O que pensamos . Artigos . Direito Imobiliário
Por: Lidiane Prince . 7 de novembro de 2018

Marco Final do Patrimônio de Afetação

Passado a compor o conjunto de normas que regem condomínios em edificações e incorporações imobiliárias (Lei n° 4.591/1964) desde 2004, o patrimônio de afetação surgiu com a intenção promover maior segurança para adquirentes de unidades imobiliárias na planta, a partir da segregação dos recursos recebidos em razão de uma venda dos demais bens do incorporador e sua destinação para a construção do imóvel comercializado.

Uma série de obrigações devem ser cumpridas pelo Empreendedor a fim de que sejam consideradas válidas incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação, dentre as quais, sua averbação na matrícula do imóvel, a utilização quase que exclusiva dos recursos oriundos de vendas de unidades do empreendimento afetado em sua própria execução, constituição da Comissão de Representantes, envio de informações regulares à Comissão sobre o cronograma físico-financeiro das obras.

Com tantas obrigações, fez-se necessário tornar atrativo o instituto para o empreendedor. Assim, a Lei n° 10.931/04 instituiu também o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação (RET), pelo qual, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação afetada, a incorporadora ficará sujeita a uma tributação simplificada e reduzida, equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida.

A instituição do Patrimônio de Afetação e adesão ao RET tornaram-se, assim, recorrentes nas práticas do mercado imobiliário. No entanto, como todo instituto jurídico novo, dúvidas e discussões surgiram, principalmente quanto ao momento de extinção do Patrimônio de Afetação e, por consequência da tributação especial.

Reza o art. 31-E da Lei n° 4.591/64 que “o patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: I – averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações perante a instituição financeira do empreendimento”. Note-se que se há três momentos de extinção, mas, considerando-se que eles podem não ser concomitantes, surgem as dúvidas: seria necessário que todos esses fatos ocorressem para que houvesse a extinção do patrimônio de afetação ou basta a ocorrência de apenas um? No caso de registro do título de domínio em nome de um adquirente que confessa ainda ser devedor de parte do preço de aquisição, o patrimônio de afetação termina ou ainda se pode tributar os valores recebidos deste cliente pelo RET até a quitação total do preço?

Na tentativa de resolver a celeuma instalada, principalmente quanto à extensão dos benefícios tributários do RET, a Delegacia da Receita Federal, em Solução de Consulta n° 2009, vinculada à solução de consulta COSIT nº 244, de 12 de setembro de 2014, assim firmou entendimento:

“É possível a opção da incorporação imobiliária no RET, ainda que iniciada a obra, hipótese em que o recolhimento dos tributos, na forma do regime especial, deverá ser feito a partir do mês da opção. Não existe previsão legal para opção retroativa pelo RET. Considerando que a opção pelo regime é irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação, o RET será adotado em relação às receitas recebidas após a efetivação da opção, referentes às unidades vendidas antes da conclusão da obra, as quais componham a incorporação afetada, mesmo que essas receitas sejam recebidas após a conclusão da obra ou a entrega do bem. Não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação.”  g.n.

Diante desta decisão, o que se tem é um novo critério para definição do termo final de aplicação do RET. Pela Receita Federal esse regime especial pode ser aplicado até o recebimento da última parcela do preço de venda de unidades comercializadas durante as obras. Assim, em uma mesma incorporação afetada pode-se ter duas formas de tributação: o regime especial valendo para tributar as receitas oriundas de vendas feitas durante a vigência da incorporação e a tributação regular se aplica para as receitas oriundas de vendas efetivadas após o término das obras.

A princípio tem-se uma ideia de que acertada foi a decisão da RFB, pois, se o instituto do Patrimônio de Afetação, ao qual se vincula o RET, destina-se a proteger adquirentes de unidades em construção vinculadas a uma incorporação imobiliária, natural que ele se extinga quando do término das obras.

No entanto, não é essa a previsão do art. 31-E da Lei n° 4.591/64, pelo qual, em outras palavras, o patrimônio de afetação termina quando extintas as obrigações do incorporador com os adquirentes de unidades em construção, seja pela conclusão das obras, pela outorga dos títulos de domínio e pela quitação de financiamentos da produção porventura tomados.

Diante disso, certo é que as discussões administrativas e judiciais sobre esse tema ainda estão longe de chegarem a termo, mas é importante que as incorporadoras atentem para a posição da RFB acerca da impossibilidade de tributação pelo RET das receitas oriundas de vendas realizadas após a conclusão das obras.